Að selja

Að selja

Undanfarin misseri hefur fasteigna-
markaðurinn verið mjög líflegur og ber mönnum saman um að ekki virðast nein lát á. Gífurleg aukning hefur verið á fasteignakaupendum frá norður evrópu og nú síðast frá fyrrum austantjalds löndunum. Fasteignaverð fer enn hækkandi og því ágætur tími til að selja. En það þarf að huga að ýmsum atriðum og standa rétt að málum.


Fasteignamarkaðurinn
Út frá sjónarhóli seljanda virðist við fyrstu sín vera nóg af eignum til sölu á Costa Blanca svæðinu og að erfitt geti verið að selja eignina. En seljendur þurfa ekki að örvænta þar sem endursölumarkaðurinn er nokkuð líflegur á svæðinu vegna mikillar aðsóknar evrópubúa til svæðisins. Markaðurinn er því mjög virkur og líflegur en það er þó ætíð háð tegund eignar og staðsetningu. Eignir sem eru staðsettar i skipulögðum hverfum á ferðamannasvæðunum þ.e.a.s. svokallaðar “coastline properties” eru yfirleitt dýrari og sölulegri en eignir uppi i landi þó sölumöguleikar slíkra eigna fari að sjalfsögðu eftir tegund eignar, gæðum hennar og staðsetningu.
Segja má að seljandi fasteignar sé i ákveðinni samkeppni við byggingaraðila a Costa Blanca svæðinu en gífurlegt magn af nýjum eignum eru í sölu á hverjum tíma. Það hljómar líka svolítið sérstakt en mörgum seljendum fasteigna finnst þeim vera í mikilli samkeppni við fasteignasala þar sem þeir leggja oft á tíðum meira kapp á að selja nýbyggingar en notaðar eignir. Skýringuna segja menn vera þá að fasteignsalinn fái mun hærri söluþóknun fyrir að selja fyrir byggingaraðila en fyrir einstakling eða allt upp í helmingi hærri þóknun.
Þegar hugað er að sölu þarf að velja sér góðan fasteignsala til að sjá um söluna en gífurlegur fjöldi fasteignasala eru starfandi á svæðinu sem vilja bjóða fram þjónustu sína og hin síðari misseri hefur fasteignasölum í eigu íslendinga fjölgað nokkuð. Rétt er að geta þess að það eru engin lög í gildi á Spáni sem ná yfir starfsemi fasteignasala og því geta allir án nokkurar vandkvæða opnað fasteignasölu. Það er alltaf ákveðið öryggi að velja sér fasteignasala sem seljandi annað hvort þekkir til eða að góð reynsla og orðspor fari af fasteignasalanum. Hafa ber einnig I huga að islenskur kaupendamarkaður er ekki það stór miðað við þann alþjóðlega og þvi er nauðsynlegt að velja sér fasteignasala sem býður eignina einnig til sölu a alþjóðlegum markaði til að auka enn frekar á skjóta og góða sölu.
Einnig er vert að hafa það í huga að það er ráðlagt að seljandinn hafi lögfræðing sér við hlið því það eru ýmiss atriði í söluferlinu sem nauðsynlegt er að huga að eins og skattaleg sjónarmið, tryggingar fyrir greiðslum ofl. Það er öruggara og tvöfalt öryggi að hafa tvo aðskilda aðila, fasteignasalann og lögfræðinginn, að vinna í söluferlinu.

 Fasteignamarkaðurinn á Costa Blanca svæðinu er líflegur og hefur fasteignaverð verið að hækka undanfarin misseri og virðast engin lát vera á þar sem stöðugur straumur er af útlendingum til svæðisins.Það er þvi góður timi til að selja. Til fróðleiks má nefna að hagfræðingar hafa gefið það út að húsnæðisverð á Spáni hefur hækkað hvað mest í heiminum á Spáni síðustu 20 árum  

Söluferlið
Söluferlið á Spáni er að mörgu leyti frábrugðið því sem þekkist á Íslandi en yfirleitt byrjar ferlið á því að áhugasamir kaupendur skoði eignina og fer slík skoðun alfarið í gegnum fasteignasöluna þar sem slík sýningarþjónusta er innifalin í þjónustu fasteignasalans. Ásett verð eignarinnr er það verð sem fasteignasalinn telur vera markaðsverð eignarinnar en það verð þarf ekki endilega að endurspegla raun söluverð eignarinnar þegar uppi er staðið.
Þegar kauptilboð berst getur það verið töluvert lærra frá uppsettu verði og því þarf að reyna ná saman. Þegar aðilar hafa náð saman um kaupverð og önnur greiðslukjör er gerður formlegur kaupsamningur (Contracto de Compra Venta) og greidd staðfestingargreiðsla til seljanda sem er að lágmarki 3.000 evrur en upphæðin getur tekið mið af ákveðnu prósentuhlutfalli af kaupverðinu og fer jafnan upp í 10% af söluverðinu. Þessi staðfestingargreiðsla er óafturkræf þ.e.a.s. ef kaupandi hættir við þá þarf seljandi ekki að endurgreiða hana.  Þegar staðfestingargreiðslan hefur verið greidd er kominn á samningur og eignin er tekin af söluskrá. Einnig er rétt að árétta það að allar kaupsamningsgreiðslur eiga að greiðast beint til seljanda eignarinnar og því með öllu óþarfi að fasteignasalan sé milligönguaðili um greiðslur. Greiðslurnar skulu vera bankagreiðslur svo sýna megi fram á með auðveldum hætti að þær hafi verið greiddar.

Þó ber að huga vel að því áður en kaupsamningur er gerður og nokkur greiðsla innt af hendi þarf seljandinn að  framvísa síðustu greiðslukvittunum vegna orkureikninga sem og vegna fasteignagjalda og húsfélagsgjalda, ljósrit af afsali og veðbókarvottorð sem staðfestir eignarheimild seljandi og veðbandastöðu eignarinnar  Ef hluti kaupverðs er greiddur með nýju láni og seljandinn er með lán fyrir á eigninni verður að greiða lánið að fullu upp. Bankinn sem er að veita nýja lánið gerir það við afsal eða þegar andvirði nýja lánsins er greitt út.

Á Spáni tíðkast það að eign er aldrei afhent fyrr en við afsal ólíkt því sem tíðkast hér á Íslandi. Þegar eignin er tilbúin til afhendingar skv. kaupsamningi er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta) en starfsmaður eða lögfræðingur fasteignasölunnar vinnur afsalið og undirbýr ásamt þinglýsingastjóra (Notario). Kaupandi og seljandi undirrita afsalið í viðurvist Notario og fær seljandinn þá lokagreiðsluna að afloknu uppgjöri. Þó er haldið eftir um 5% af söluverðinu ef seljandi er ekki með varanlegu búsetu á Spáni en Notario vill fá að sjá kvittun fyrir greiðslu kaupanda á þessum 5% til skattsins. Sjá nánar hér að neðan undir liðnum kostnaður.  Þegar eign hefur verið afhent er nauðsynlegt fyrir seljandann að ganga úr skugga um það að öllum samningum sem fylgja eigninni þ.e.a.s. vatns –, rafmagns og gassamningar og húsfélagsaðild sé nafnabreytt. Eigendaskiptin eru tilkynnt til SUMA sem er eins konar gjaldheimta.

Eins og sést er nauðsynlegt fyrir seljandann að hafa ábyrgan lögfræðing sér við hlið sem fylgir eftir málum og sjái til þess að allt gangi eftir eins og til var ætlast. Það getur marg borgað sig að hafa lögfræðing sér við hlið í öllu kaupferlinu en fasteignasalinn getur bent á óháðan lögfræðing ef þess er óskað.

Eins og gefur að skilja getur seljandinn sem er búsettur í öðru landi ekki verið viðstaddur til undirritunar allra skjala í þessu söluferlinu og því er það alþekkt í fasteignaviðskiptum að seljandinn gefi umboð (poder de compre) til ábyrgs og traust aðila t.d. lögfræðings til að undirrita fyrir sína hönd öll nauðsynleg gögn. Ef seljandinn getur ekki gefið slíkt umboð á Spáni er unnt að veita slíkt umboð á Íslandi. Er þá sá háttur á að umboðið er sent á spænsku til seljandans og farið til næsta Sýslumanns þar sem umboðið er undirritað í votta viðurvist. Að lokum er farið með umboðið stimplað og vottað til Utanríkisráðuneytisins þar sem pappírarnir eru stimplaðir aftur með “Apostilla” stimpli. Að þessu loknu er umboðið sent út til Spánar og umboðsmaður gengur frá öllum pappírum fyrir hönd seljandans.

Kostnaður og skattar við söluna
Mikilvægt er fyrir seljendur fasteigna að gera sér grein fyrir því hverjir séu helstu kostnaðarliðirnir þegar fasteign er seld á Spáni. Heildarkostnaður við söluna getur numið nærri 20% af söluverðinu. Verður þessum kostnaði gerð nú ítarlegri skil.
Söluþóknun:  
Er umsemjanleg en fasteignasalar innheimta frá 3-10% af söluverðinu í sölulaun. Þess skal strax getið að sumir fasteignasalar leggja ómeðvitað meiri áherslu á að selja nýbyggingar af söluskrám sínum þar sem söluþóknunin er mun hærri frá byggingaraðilum. Þar af leiðandi er seljandinn oft knúinn til að greiða sölulaun í kringum 10%.
Uppgreiðslugjald:
Ef seljandinn hefur lán á fasteigninni sem kaupandi vill ekki yfirtaka þarf að greiða lánið upp og þarf seljandinn þá að greiða í kringum 1% uppgreiðslugjald.
Lögbundnar skattgreiðslur:
Seljanda er gert skylt að greiða svokallaðan "Captial gains tax" skatt sem tekur mið af söluhagnaði eignarinnar. Seljandi sem er ekki búsettur á svæðinu "non-resident" þarf að greiða 35% af söluhagnaðinum í skatt en seljandi sem búsettur er á svæðinu "resident" greiðir í mesta lagi um 15% en tekið er einnig mið af tekjum í þeim tilfellum. Mikilvægt er fyrir aðila að átta sig á því að ef seljandi fasteignar er ekki búsettur á svæðinu þá er kaupanda gert að halda 5% eftir af kaupverðinu og greiða það beint til viðkomandi skattstofu. Þessum 5% er haldið eftir hjá skattinum til trygginar fyrir ógreiddum sköttum seljanda og  einnig er þetta til hagræðis fyrir skattinn svo hann þurfi ekki að eltast við seljendur um allan heim vegna ógreiddra skatta á Spáni. Það líða síðan nokkrir mánuðir þar til skatturinn gerir skattauppgjör vegna sölunnar og greiðir til baka inn á reikning seljanda mismuninn ef einhver er.
Þó skal þess getið hér að það eru tvær undantekningar frá greiðslum á þessum skatti. Annars vegar getur seljandinn sem hefur varanlega búsetu notað söluhagnaðinn til að kaupa aðra fasteign og hins vegar er ekki skatturinn ekki innheimtur ef seljandinn sem hefur haft varanlega bústu í a.m.k. 3 ár og er 65 og eldri.

Ef þið óskið eftir frekari upplýsingum um ákveðin atriði er koma ekki hér fram er velkomið að senda tölvupóst á info@costablanca.is og við upplýsum þig.