Að leigja

Að leigja

Margir velta því sjálfsagt fyrir sér hvernig leigumarkaðurinn er á Costa Blanca svæðinu bæði hvað varðar skammtímaleigu og langtímaleigu. Væntanlegir leigusalar og leigutakar velta fyrir sér kostum og göllum þess að leigja og verður hér að neðan tiltekin nokkur atriði sem vert er að hafa í huga.

Hér að neðan verður litið á leigumarkaðinn út frá sjónarhóli leigusalans annars vegar og sjónarhóli leigutakans hins vegar.

 

Frá sjónarhóli leigusalans:
Þegar Íslendingar hugleiða fasteignakaup á Spáni ber því oft við að sölumenn fasteigna fullyrði og hreinlega lofi að mjög auðvelt sé að leigja eignina og það sé ekkert mál að hala inn leigutekjur. Hér verða væntanlegir kaupendur að fara varlega og alls ekki reikna með í sínum greiðsluplönum að ákveðin fjárhæð sé trygg í innkomu á ári hverju. Segja má að leiguinnkoman fari alveg eftir því hvort eigandi eignarinnar ætli að nýta fasteignina sem fjárfestingu og leigja hana eingöngu út í þeim tilgangi eða hvort fasteignaeigandi ætli að nýta eignina sjálfur fyrir sig og sína og leigja hana síðan út á þeim tíma þegar eignin er ekki í notkun. Þetta atriði skiptir verulegu máli ef taka á hliðsjón af mögulegri leiguinnkomu þar sem leigumarkaðurinn er mjög líflegur á sumrin eða þegar flestir fasteignaeigendur og fjölskyldur þeirra vilja nýta húsin sín. Leiga yfir vetrartímann er aftur á móti ekki eins mikil og verðlega séð helmingi lægri en yfir sumartímann

Á leigumarkaðnum starfa margar leigumiðlanir sem eru oft deildir innan fasteignasala en nokkrar slíkar leigumiðlanir eru í eigu íslendinga sem bjóða bæði eignina fram til leigu og gerast leiguumsjónaraðilar með eigninni. Þessi þjónusta er nauðsynleg þar sem eigendur eru ekki staddir á svæðinu til að afhenda lykla, þrífa og fylgjast með eigninni. Þetta umsjónar- og leigumiðlunargjald ber eiganda fasteignarinnar að greiða en kostnaðurinn liggur á bilinu 10-15% af leiguverðinu. Einnig er stundum svo umsamið að leigusalinn greiði sérstaklega fyrir þrif eftir útleigu en sá kostnaður getur legið á milli 50 - 100 evrur eftir hverja leigu. Þó er stundum umsamið að leigjandinn greiði fyrir þessa þjónustu. Fyrir utan þessa föstu kostnaðarliði vegna útleigunnar verður að reikna með ákveðinni rýrnun og meiri notkun á vatni, rafmagni og gasi sem leigusalinn greiðir fyrir þegar uppi er staðið. Af þessu er ljóst að að áfallinn kostnaður á leigusala á leigutíma eignarinar getur verið þó nokkur en að sjálfsögðu fær leigusalinn ágæta innkomu fyrir vikið.
Sem dæmi má nefna að íbúð fyrir 4-6 í gistingu gæti skilað af sér í nettó leigutekjur (búið að draga frá kostnað) á 12 vikum yfir sumarmánuðina um 3.000 evrur í skammtímaleigu. Þetta er þó aðeins dæmi valið af handahófi en leiguverð er mismunandi eftir stærð, tegund og gæðum eigna.

Ef leigumiðlari hefur milligöngu um útleigu á fasteign er mikilvægt að leigusali gangi eftir því að gerður sé formlegur þjónustusamningur um útleiguna. Í slíkum samningi skal tekið á því umboði sem leigumiðlarinn fær til að leita eftir leigjendum og umgangast eignina, þóknun leigumiðlarans, tryggingar, greiðslufyrirkomulagi á leigu til leigusalans og öðru því sem varðar lögskipti aðila. Því miður vill bera við að leigumiðlanir leigi út eignir og dragi síðan að skila leigugreiðsl
um áfram til leigusalans.
Fjárfestingarlega séð er oft ágætur kostur að kaupa svokallaðar hótelíbúðir en kaupin virka þannig að kaupandinn og seljandinn gera samning  sín á milli um að seljandinn lofar að leigja íbúðina í ákveðin árafjölda gegn fastri leigugreiðslu en kaupandinn hafi á móti tiltekinn tíma á hverju ári frátekinn fyrir sig og sína. Með þessu fyrirkomulagi er kaupandinn orðinn um leið leigjandi og fær tryggar leigugreiðslur fyrir íbúðina frá rekstrarfélagi hússins en hefur notkunarrétt á íbúðinni í ákveðinn tíma á ári. Gott og öruggt fyrirkomulag sem er að ryðja sér til rúms á Spáni.

Frá sjónarhóli leigjandans:
Heilt yfir er gott framboð af eignum á Costa Blanca svæðinu en yfir sumartímann getur hins vegar verið erfitt að finna lausar eignir til leigu þar sem vinsælt er meðal sólþyrstra ferðamanna að leigja fasteignir yfir sumarmánuðina. En aftur móti er mikið framboð á eignum yfir aðra tíma ársins og leiguverðið mun hagstæðara eða um nánast helmingi lægra.
Eins og áður segir eru margar leigumiðlanir starfandi á Costa Blanca svæðinu og á internetinu má finna mjög öflugar leigumiðlanir sbr. www.villarenters.com þar sem hátt í þúsund eignir eru í boði á svæðinu. Leigjandinn þarf hreinlega að setja niður fyrir sig hvar hann vill leigja og hvað kröfur hann geri til eignarinnar og það sem hún hefur upp á bjóða t.d. fjarlægð frá strönd eða golfvelli o.s.frv.. Þegar þetta liggur allt fyrir þrengir það leitina og auðveldara að velja réttu eignina.

Hvað kostnaðarhliðina varðar þá verður leigjandinn að greiða uppsett leiguverð þegar um skammtímaleigu yfir sumartímann er að ræða en eins og áður segir er það mikil eftirspurn eftir eignum á þessum tíma að leigjandinn er ekki í góðri stöðu að prútta um leiguverðið. Þessu er hins vegar öfugt farið þegar um leigu yfir vetrartímann er að ræða eða þegar samið er um langtímaleigu. Einnig er það stundum svo að leigjandinn greiðir ákveðið lyklagjaldi til leigumiðlarans fyrir að taka á móti leigjandanum og fara yfir húsið með honum og kenna á gasið, þjófavarnakerfið ofl.
Sem dæmi um kostnað vegna leigu má nefna að ágætis íbúð á góðum stað með gistimöguleika fyrir 6 manns og aðgangi að sundlaugagarði og í göngufæri við alla þjónustu og verslun er að leigjast um tæpar 400 evrur á viku (um kr. 36.000 mv. gengi í júni 06). Innifalið í leigverðinu eru þríf í lok leigutímans. Þegar þetta er reiknað betur kemur í ljós að vikan kostar um 66 evrur (um kr.6.000 mv gengi í júní) á mann eða um 9 evrur ( um kr 850 mv. gengi í júní) á dag pr mann. Ódýrari gistingu er ekki hægt að finna á háannatíma og það í afslöppuðu og þægilegu umhverfi þar sem leigjandinn er sinn eigin herra.


Skammtímaleiga eða langtímaleiga:  
Vert er að hafa það í huga að nokkur munur er á allri framkvæmd eftir því hvort fasteign er leigð til skamms tíma (nokkrar vikur í samfellu) eða til langs tíma (nokkra mánuði í samfellu). Leigusamningar til 2ja - 4ra vikna telst skammtímaleigusamningur og er hann yfirleitt ekki skriflegur en um leið og leigjandi hefur greitt staðfestingargjald eftir bókun er leiga komin á. Í skammtímaleigusamningum er húsnæði yfirleitt leigt með húsgögnum en í langtímaleigusamningum er þessu stundum öfugt farið en þá vill leigjandinn leigja húsnæði án húsgagna. Margir vilja frekar byrja á að stíga það skref að leigja húsnæði til 1 eða 2ja ára og kynnast þar sem lífinu á Spáni áður en farið er út í fasteignakaup. Einnig ber nokkuð á því að orlofsfélög leigi fasteignir í nokkra mánuði á ári fyrir félagsmenn sína en þá er aftur á móti húsnæðið leigt með húsgögnum og veittur fyrir vikið afsláttur af uppsettu leiguverði.

Samkvæmt spænskum leigulögum frá því 1995 er aðilum frjálst að semja sín á milli um leigukjör en þó er tekið á nokkrum grunnatriðum eins og að leigjandinn er skyldugur að greiða 1 mánuð fyrirfram til tryggingar en 2 mánuði ef húsgögn fylgja íbúðinni. Í lok leigutímans er síðan eignin tekin út og leigusalanum gert skylt að afhenda trygginguna ef engar kröfur eru gerðar af hans hálfu um að bæta tjón eða lagfæra. Í framkvæmd eiga þessi atriði aðallega við um langtímaleigusamninga.

Það er mjög mikilvægt fyrir aðila að gera sér grein fyrir því að þegar leigjandi leigir eign til lengri tíma og vill sækja um NIE númer t.d. vegna umsóknar um dvalarleyfi eða vegna íbúða- eða bílakaupa þarf leigjandinn að leggja fram skriflegan leigusamning sem er þá staðfesting á því að hann hefur fasta búsetu á Spáni. Það er ekki sjálfgefið að leigusalinn vilji samþykkja að gera slíkan skriflegan samning þar sem leigusalinn er þá skyldugur að greiða skatt af leigutekjunum.

Ef þið óskið eftir frekari upplýsingum um ákveðin atriði er koma ekki hér fram er velkomið að senda tölvupóst á info@costablanca.is og við upplýsum þig.