Að kaupa

Að kaupa

Gífurleg aukning hefur verið á sölu fasteigna á Costa Blanca svæðinu til Íslendinga undanfarin ár. Margir hafa nýtt sér sölusýningar á Íslandi eða komið í skoðunarferðir til Spánar til að fjárfesta í draumaeigninni á Spáni. En það þarf að huga að ýmsu og meta hlutina af yfirvegun og á gagnrýnin hátt en falla ekki fyrir yfirlýsingum eða gylliboðum fasteignasala sem reynast síðan ekki á rökum reistar.

 

 

Fasteignamarkaðurinn
Áhugasamir kaupendur taka fljótlega eftir því þegar farið er að huga að fasteignakaupum á Costa Blanca svæðinu að svo virðist sem gífurlegt framboð sé af eignum á svæðinu. Kaupendur verða að skoða vel allt það sem er í boði, gera samanburð og setja niður fyrir sig hver sé besta staðsetningin miðað við óskir og þarfir. Gífurlegur fjöldi fasteignasala er starfandi á svæðinu og vilja bjóða fram þjónustu sína.  Rétt er að geta þess að það eru engin lög í gildi á Spáni sem ná yfir starfsemi fasteignasala og því geta allir án nokkurar vandkvæða opnað fasteignasölu. Það er alltaf ákveðið öryggi að fá sér góðan lögfræðing sér við hlið ef þið þekkið ekkert til fasteignasalans. Þó er rétt að geta þess að stærri fasteigansölur og byggingaraðilar hafa lögfræðinga á sínum snærum sem unnt er að reiða sig á.
Við fyrstu sýn virðist sem nóg framboð sé af eignum og að kaupandinn hafi úr nógu að velja en reyndin er sú að fasteignamarkaðurinn er mjög virkur og eru eignir á sumum stöðum fljótar að seljast þó segja megi að markaðurinn sé að öllu jöfnu í góðu jafnvægi. Markaðnum er aftur á móti skipt í tvenn sölusvæði þ.e.a.s. eignir við strandlengjuna  “coastlines properties” og eignir  inn í landi “inland properties”. Eignir við strandlengjuna eru dýrari en þær eru í skipulögðum hverfum þar sem allt er til alls og stutt í alla þjónustu enda ferðamenn á hverju strái. Eignirnar inni í landi eru hlutfallslega ódýrari en þar er meira um sérbýli á stórum lóðum á dreifðbýlara svæði og minna um ferðamenn.

Byggingaraðilar á Spáni hafa þann háttinn á að þeir byggja upp heilu hverfin en ekki einstaka hús og því koma heilu hverfin í sölumeðferð á hverjum tíma. Eignir þeirra koma líka til sölu strax við upphaf byggingartíma þannig að kaupandi getur valið úr fjölda eigna í ákveðnu hverfum og fær síðan afhent í lok byggingartíma sem getur verið 12 - 18 mánuðir
Gangvart kaupandanum getur verið nokkur munur á því að kaupa notaða eign "resale property" og nýja eign "new property". Við kaup á notaðri eign, sem engu að síður getur verið mjög nýleg, er allt orðið fullklárað og umhverfi  orðið gróið, íbúðin með húsgögnum og raun ekkert annað en að taka við lyklinum og fara að njóta lífsins. En í nýbyggingunum þarf að huga að ýmsu fleiru þar sem ýmislegt getur farið öðruvísi en áætlað var í upphafi. Því miður eru of mörg dæmi þess að byggingaraðilar hafa ekki getað staðið við afhendingartíma og þó svo að þeir hafi gert það þá kemur fyrir að margt annað mikilvægt er óklárað og ófrágengið eins og lóðin, sundlaugin, gatan, allar tengingar úti í götu ofl. Þekkt er að liðið getur óþægilega langur tími fram að fullnaðarfrágangi þar sem alþekkt er á Spáni að allt tekur sinn tíma. Þetta getur skiljanlega verið mjög bagalegt fyrir kaupendur sem hafa t.d. greitt fyrir flugferð til Spánar með löngum fyrirvara eða selt fasteign sína á Íslandi og afhent ef um búferlaflutninga er að ræða. Ef atvik sem þessi henda er mikilvægt fyrir kaupendur að fá sér lögfræðiaðstoð til þess að gæta rétta síns því fasteignasalinn er aðeins milligönguaðili og getur lítið aðhafst. Þetta er sem betur fer ekki algilt og yfirleitt vilja byggingaraðilarnir allt fyrir kaupandann gera til að bæta fyrir óhagræðið sem getur orðið.

Fasteignamarkaðurinn á Costa Blanca svæðinu er líflegur og hefur fasteignaverð verið að hækka undanfarin misseri og virðast engin lát vera á þar sem stöðugur straumur er af útlendingum til svæðisins. Talið er að þar búi í dag fólk frá allt að 80 þjóðlöndum.  Fasteignakaup á svæðinu eru eins og staðan er í dag ágætis fjárfesting. Til fróðleiks má nefna að hagfræðingar hafa gefið það út að húsnæðisverð á Spáni hafi hækkað hvað mest í heiminum á síðustu 20 ár.

 

Skilyrði fyrir kaupum
Ísland er hluti af EES samningnum og þar af leiðandi þurfa Íslendingar sem fjárfesta í fasteign á Spáni ekki að uppfylla nein sérstök skilyrði um dvalarleyfi, búsetu eða annað slíkt. Væntanlegur kaupandi þarf reyndar að opna bankareikning í þeim banka sem hann velur sér og sækja um NIE númerið sem líkja má við kennitölu. Allir íbúar evrópusambandsins eða EES landanna fá þetta NIE númerið úthlutað nokkrum vikum eftir að umsókn hefur verið skilað inn. Nánar um umsóknarferlið hér. Öllum fasteignakaupendum reynist nauðsynlegt að opna bankareikning þar sem venjan er á Spáni að allar greiðslur vegna reksturs eignarinnar fari í gegnum bankann. Að forminu til er ekki unnt að opna bankareikning fyrr en NIE númerinu hefur verið úthlutað en í framkvæmd er málum háttað þannig að bankinn samþykkir að opna bankareikning á fasteignakaupandann og notast við vegabréfsnúmerið þar til NIE númerið er komið. Bankinn hefur á móti viljað fá NIE númerið sent til sín í bankann. Þetta ferli allt er í raun ekkert flókið en fyrir ókunnugan getur þetta reynst erfitt og því bjóða fasteignasölurnar og aðrir aðilar fram þjónustu sína við þessi mál til að auðvelda kaupendum þetta ferli.

Kaupferlið
Kaupferlið á Spáni er að mörgu leyti frábrugðið því sem þekkist á Íslandi en yfirleitt byrjar ferlið á því að áhugasamir kaupendur skoði áhugaverðar eignir annað hvort alfarið á eigin vegum eða fari í svokallaðar skoðunarferðir á vegum fasteignasölunnar til Costa Blanca svæðisins til að skoða eignir. Kostnaður við slíkar ferðir er oftar en ekki endurgreiddur ef af kaupum verður.
Þegar draumaeignin er fundin hefst ákveðið kaupferli sem er misjafnt eftir því hvort um er að ræða nýbyggingu keypta af byggingaraðila eða notaða eign keypta af einstaklingi. Það getur marg borgað sig að hafa lögfræðing sér við hlið í öllu kaupferlinu en fasteignasalinn getur bent ykkur á óháðan lögfræðing ef þið óskið þess.

Kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum:
Uppsett verð á nýbyggingum er yfirleitt aldrei umsemjanlegt og þurfa kaupendur að greiða uppsett verð og hefur byggingaraðilinn oftast nokkra valmöguleika um ákveðið greiðslufyrirkomulag. Hér er gerður formlegur kaupsamningur (Contracto de Compra Venta) og greidd staðfestingargreiðsla sem er að lágmarki 3.000 evrur en upphæðin getur tekið mið af ákveðnu prósentuhlutfalli af kaupverðinu. Þessi staðfestingargreiðsla er óafturkræf þ.e.a.s. ef kaupandi hættir við þá fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda. Þegar staðfestingargreiðslan hefur verið greidd er kominn á samningur og eignin er tekin af söluskrá. Aðrar kaupsamingsgreiðslur er síðan greiddar á umsömdum dögum en ef eignin er í byggingu og afhendist ekki fyrr en við verklok er samið um að greiða eftir byggingarstigum. Ef kaupandi ætlar sér að fjármagna kaupin með lánum frá spænskum banka þá er ekki unnt að taka lánið formlega fyrr en við afsal. En að sjálfsögðu getur lánsloforðið frá bankanum legið fyrir áður. Á Spáni tíðkast það að eign er aldrei afhent fyrr en við afsal ólíkt því sem tíðkast hér á Íslandi. Þegar eignin er fullbyggð skv. kaupsamningi er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta)en starfsmaður eða lögfræðingur fasteignasölunnar vinnur afsalið og undirbýr ásamt þinglýsingastjóra (Notario). Kaupandi og byggingaraðili undirrita afsalið í viðurvist Notario og fær kaupandinn afhent afrit afsalsins (copia simple) en frumritið fer í þinglýsingu eða til opinberrar skráningar. Þegar þessari skráningu eða þinglýsingu er lokið er frumritið sent til Notario sem kemur því áfram í hendur kaupandans eða til bankans ef kaupin eru fjármögnuð með bankaláni. Hér greiðir bankinn út lánið og afhendir kaupandanum loks frumrit afsalsins. Kaupandinn verður þó að bera sig eftir því þar sem bankinn sendir það ekki óumbeðinn. Allt þetta ferli tekur sinn tíma en á meðan er afrit afsalsins staðfesting á eignarhlut kaupandans og er nægjanlegt ef kaupandinn vill selja eignina aftur.

Kaup á eldra notað húsnæði:
Kaupferlið er hér aðeins öðruvísi og einfaldara þó frágangsferlið hjá opinberum aðilum og fjármálastofnunum sé hið sama. Þegar kaupandi hefur fundið sína draumaeign gerir hann tilboð en uppsett verð á notaðar eignir er ekki eins fast og niðurnjörvað og eins og verðin á nýbyggingunum. Kaupandinn getur boðið eignina niður en þegar náðst hefur endanlegt samkomulag um kaupverð er gerður kaupsamningur og staðfestingargreiðsla greidd eins og vikið var að hér að ofan. Þó ber að huga vel að því áður en kaupsamningur er gerður og nokkur greiðsla innt af hendi að seljandinn hafi framvísað síðustu greiðslukvittunum vegna vatns og rafmagns sem og vegna fasteignagjalda og húsfélagsgjalda, ljósrit af afsali (copia simple) og veðbókarvottorð. Skoða verður vel hvort allt sé greitt og að veðbókarvottorðið sé hreint. Kaupandinn getur stillt upp og dreift kaupsamningsgreiðslum eins og honum hentar hverju sinni en ef hluti kaupverðisins er greiddur með láni frá banka kemur það ekki til greiðslu fyrr en við afsal. Á Spáni tíðkast það að eign er aldrei afhent fyrr en við afsal ólíkt því sem tíðkast hér á Íslandi. Þegar eignin er tilbúin til afhendingar skv. kaupsamningi er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta) en starfsmaður eða lögfræðingur fasteignasölunar vinnur afsalið og undirbýr ásamt þinglýsingastjóra (Notario). Kaupandi og seljandi undirrita afsalið í viðurvist Notario og fær kaupandinn afhent afrit afsalsins (copia simple) en frumritið fer í þinglýsingu eða til opinberrar skráningar. Þegar þessari skráningu eða þinglýsingu er lokið er frumritið sent til Notario sem kemur því áfram í hendur kaupandans eða til bankans ef kaupin eru fjármögnuð með bankaláni. Hér greiðir bankinn út lánið og afhendir kaupandanum loks frumrit afsalsins. Kaupandinn verður þó að bera sig eftir þar sem bankinn sendir það ekki óumbeðinn. Allt þetta ferli tekur sinn tíma en á meðan er afrit afsalsins staðfesting á eignarhlut kaupandans og er nægjanlegt ef kaupandinn vill selja eignina aftur. Þegar eign hefur verið afhent er nauðsynlegt að nafnabreyta þeim samningum sem fylgja eigninni þ.e.a.s. vatns –, rafmagns og gassamningar og húsfélagsaðild. Eigendaskiptin eru tilkynnt til SUMA sem er eins konar gjaldheimta.

Eins og sést hér að framan er kaupferlið langt og mikið og því mjög skiljanlegt að kaupandinn, sem getur verið búsettur í öðru landi, geti ekki verið viðstaddur til undirritunar allra skjala í þessu ferli. Því er það alþekkt í fasteignaviðskiptum á Costa Blanca svæðinu að kaupandinn gefi umboð (poder de compre) til ábyrgs og trausts aðila til að undirrita fyrir sína hönd öll nauðsynleg gögn. Ef kaupandinn getur ekki gefið slíkt umboð á Spáni er unnt að veita slíkt umboð á Íslandi. Er þá sá háttur á að umboðið er sent á spænsku til kaupandans og farið til næsta Sýslumanns þar sem umboðið er undirritað í votta viðurvist. Að lokum er farið með umboðið stimplað og vottað til Utanríkisráðuneytisins þar sem pappírarnir eru stimplaðir aftur með “Apostilla” stimpli. Að þessu loknu er umboðið sent út til Spánar.
Að lokum er vert að hafa það í huga að ágætt er að hafa það sem reglu að það sé ábyrgur lögfræðingur sem fái þetta umboð. Einnig er rétt að hafa það í huga að allar kaupsamningsgreiðslur eiga að greiðast beint til seljanda eignarinnar og því með öllu óþarfi að fasteignasalan sé milligönguaðili um greiðslur. Greiðslurnar skulu vera bankagreiðslur svo sýna megi fram á með auðveldum hætti að þær hafi verið greiddar.

Fjármögnun

Fjármögnun íbúðarkaupa á Spáni er mjög hagstæð en vextir á íbúðarlánum hjá spænskum bönkum eru hið fyrsta óverðtryggðir. Mikil samkeppni er um þessi lán og því um að gera að skoða vel hvað er í boði og leita eftir bestu kjörunum. Annars geta kjörin verið þessi:
Lánstími: Allt upp í 30 ár. Lánstíminn fer eftir aldri lánþega. Fólk á fertugsaldri fengi allt að 30 ára lán en fólk á sextugsaldri líklega ekki nema 10-15 ára lán.

Veðsetning: Allt að 80% af bankamati. Það er bankinn sem sendir sinn fulltrúa til að skoða eignina sem verið er að biðja um lán á og það bankamat er það mat sem bankinn miðar við varðandi mögulega lánsfjárhæð. Bankamatið þarf ekki að vera það sama og raun kaupverð og því geta þær aðstæður myndast að bankinn vilji lána meira en þú biður um eða minna. Bankamatið kostar lántakandann um 150-400 evrur (eftir stærð eignar) og gildir það í 6 mánuði.
Þess má geta að sumir hafa auglýst 100% lán.
Vextir: Hafa verið í kringum 4,7-5,7% (jan 2007) og breytilegir en þó mismunandi eftir bönkum. Sumir bankar hafa vextina fyrst fasta í ákveðinn tíma og síðan breytilegir eftir það. Vaxtaprósentan byggist upp á Euriborvöxtum + vaxtaálag. Sumir bankar hafa hærra vaxtaálag ef greiðandi er ekki búsettur á svæðinu þ.e. “non-resident”
Lántökugjald: 1,5%
Greiðslubyrði: Af hverjum 10.000 evrum með 3,25% vöxtum til 30 ára er verið að greiða um 43,80 evrur.
Uppgreiðslugjald: Ef lán er greitt upp t.d. vegan sölu er borgað 1% uppgreiðslugjald.
Innborgunarheimild: Lántakanda er heimilt að greiða inn á höfustól lánsins hvenær sem er og annað hvort þá lækka greiðslubyrðina eða stytta lánstímann.
Lánsumsókn og gögn: Yfirleitt sér fasteignasalan um að aðstoða við útvegun fjármagns en ekki þarf að skila inn formlegri umókn heldur þarf að skila inn síðasta skattaframtali og launaseðlum síðustu 3ja mánaða.

Kostnaður við kaupin
Kostnaður kaupanda við fasteignakaup á Costa Blanca svæðinu er hærri en á Íslandi. Til að mynda þarf kaupandi fasteignar að greiða virðisaukaskatt af uppgefnu kaupverði nýrra eigna og fyrir vikið getur kostnaður kaupandi við kaupin hlaupið í kringum 10% sem reiknast af kaupverði eignarinnar og greiðist við afsal. Það þekkjast dæmi þess að kostnaður hafi farið upp í 15% en það er ekki algilt. Kostnaðurinn við kaupin sundurliðast nokkurn veginn á eftirfarandi hátt:

Skráningarskattur (Transfer tax): Er 6% af uppgefnu verði ef keypt er notuð eign
Virðisaukaskattur (IVA): Er 7% af uppgefnu verði ef keypt er nýbygging og við afsal leggst við 0,5 - 1,0% til viðbótar í ýmsan skjala- og stimpilkostnað.
Þinglýsingargjald v/kaupsamn.: 1,5% af uppgefnu kaupverði
Þinglýsingargjald v/láns: 1,5 % af lánsfjárhæð ef lán er tekið
Lántökugjald v/láns: 1.0% af lánsfjárhæð ef lán er tekið
Bankamat: 150-400 evrur allt eftir stærð eignar – ef lán er tekið..
Orkusamningar: 300 – 500 evrur vegan stofnunar á vatns- og rafmagnssamningum vegna kaupa á nýbyggingu.
NIE – númer: Um 100 evrur vegan stofnunar NIE númers (kennitölu)
Lögfræðikostnaður: Um 1000 evrur ef óskað er eftir aðstoð óháðs lögfræðings.

Af framansögðu er ljóst að kostnaðarliðirnir eru margir og í raun aðeins meiri kostnaður sem leggst á kaupanda við kaup á nýbyggingu heldur en eldra húsnæði. Stundum sjást þó í fasteignaauglýsingum tilboð frá seljendum um að kaupandi greiðir engan kostnað en þá er það seljandinn sem ákveður að taka allan kostnað á sig.

Rekstrarkostnaður og skattar
Öllum fasteignum fylgir rekstrarkostnaður sem er mishár eftir stærð og gerð fasteignarinnar. Flest allar fasteignir hafa aðgang að sundlaugagarði og er fyrirkomulagið þannig á Spáni að hver og einn eigandi greiðir í húsfélagsgjald “Community fee” til að standa straum af öllum sameignarkostnaði t.d. þrif á sundlaug, garðvinnu ofl. Fjárhæð vatns- rafmagns- og gasreikninga er mishá eða allt eftir notkun á hverjum tíma. Tryggingar á fasteignum eru hagstæðar.
Dæmi um rekstrarkostnað og skatta á ársgrundvelli miðað við eign metna á 200.000 evur.
Húsfélagsgjald: Um 700 evrur
Tryggingar: Um 450 evrur
Orkureikningar: Um 700 – 1400 evrur allt eftir notkun
Tekjuskattur: Um 550 evrur
Eignaskattur: Um 250 evrur
Fasteignagjöld: Um 200 evrur.

Að lokum er rétt að benda öllum væntanlegum fasteignakaupendum á Spáni á Félag sumarhúsaeiganda á Spáni en félagið hefur verið starfrækt frá því 1989. Félagið er hagsmunafélag fasteignaeiganda og hefur staðið vörð um hag félagsmanna sinna alla tíð m.a. með því að ná mjög góðum samningum á hverju ári um flugsæti til Spánar. Einnig hefur verið starfsmaður á vegum félagsins á Spáni  frá því árið 1993 og finnst mörgum það vera mikið öryggi. Frekari upplýsingar má finna á www.fhs.is

Ef þið óskið eftir frekari upplýsingum um ákveðin atriði er koma ekki hér fram er velkomið að senda tölvupóst á info@costablanca.is og við upplýsum þig.